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Méthodologie
Méthodologie : d'où viennent les chiffres, et ce que Flipio en fait.
Flipio n'affiche que des données publiques officielles : ventes enregistrées, diagnostics énergétiques, cadastre, bâti, urbanisme, risques et statistiques des communes. Chacune est nettoyée, rattachée à sa parcelle et datée, jamais estimée. Lisez ici comment, avant de vous appuyer sur un chiffre.
Les prix viennent des ventes signées, pas des annonces
Source. Les ventes immobilières enregistrées par l'administration fiscale (DGFiP), dans leur version géolocalisée publiée par Etalab sur data.gouv.fr. Le fichier paraît deux fois par an, fin avril et fin octobre ; Flipio importe chaque publication dès sa mise en ligne. Une vente y figure trois à six mois après sa signature.
Ce qui est retenu
- Les ventes, y compris en l'état futur d'achèvement. Les échanges, adjudications et expropriations sont écartés.
- Les ventes d'au moins 10 000 €. En dessous, le prix est symbolique, pas un prix de marché.
- Les ventes dont l'emplacement est sûr. Une vente sans coordonnées est placée à son adresse ; si l'adresse ne se retrouve pas avec certitude, la vente est écartée plutôt que posée au hasard.
Comment une vente est reconstituée
Le fichier livre une ligne par local et par parcelle : une vente de trois lots y occupe trois lignes, chacune au prix total. Flipio regroupe les lignes de chaque vente, retire les doublons, et réunit les morceaux d'une même vente d'immeuble déclarée en plusieurs parties.
Chaque vente reçoit un type et un seul : appartement, maison, immeuble entier (trois biens au moins, dont deux logements) ou terrain à bâtir. Une cave ou un parking vendus seuls, comme un local commercial seul, n'entrent pas dans les prix des logements.
Le prix au m²
C'est le prix de la vente divisé par la surface : la surface Carrez du lot quand elle est publiée et cohérente avec la surface bâtie, sinon la surface réelle bâtie. Une surface de moins de 5 m² est tenue pour invalide.
Le prix est celui de l'acte. Il exclut les frais de notaire et les droits de mutation, inclut la TVA dans le neuf, et contient les honoraires d'agence quand ils sont à la charge du vendeur, pas quand ils sont à la charge de l'acquéreur. Deux ventes identiques peuvent donc s'écarter de quelques pourcents selon la rédaction du mandat.
Médianes et ventes atypiques
Flipio publie des médianes, jamais des moyennes : une vente hors norme ne déplace pas le chiffre. Dès que l'échantillon compte 6 ventes, les valeurs extrêmes sont écartées par la méthode des quartiles, au-delà d'une fois et demie l'écart interquartile ; en dessous, la série est gardée entière et l'écran le dit.
Dans l'application, une vente dont le prix au m² s'écarte de plus de 60 % de la médiane de sa commune pour son type est marquée comme atypique, terrains exceptés. Elle reste affichée, et vous choisissez de la masquer.
Les limites du fichier
- Il ne couvre ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte, qui relèvent du livre foncier.
- Il ne contient ni le nom des parties, ni l'état du bien, ni ses travaux.
- Les cessions de parts de société, une SCI par exemple, n'y figurent pas.
- Les ventes les plus récentes n'y sont pas encore : trois à six mois de retard.
Les DPE, relus chaque jour à la source
Source. La base des diagnostics de performance énergétique des logements existants, tenue par l'ADEME. Flipio la relit chaque jour et y prend les diagnostics établis depuis juillet 2021, date de la méthode de calcul actuelle.
Un diagnostic refait remplace celui qu'il annule : c'est le dernier en date qui s'affiche. Chaque diagnostic est placé à son adresse, telle que l'ADEME l'a rapprochée de la Base Adresse Nationale, et rattaché à sa parcelle quand c'est possible.
Croisement avec les ventes. Un diagnostic n'est associé à une vente que s'il est le seul candidat : même parcelle, même point ou même adresse, surface à quelques pourcents près, deux ans d'écart au plus avec la vente. Deux candidats possibles, et aucun n'est retenu : mieux vaut pas de classe qu'une classe fausse.
Tout se rejoint à la parcelle
La parcelle cadastrale est la clé commune : c'est par elle que la vente, le bâtiment, la copropriété, les règles d'urbanisme et les risques se retrouvent. Le tableau dit d'où vient chaque donnée et à quel rythme Flipio la met à jour.
| Donnée | Source | Mise à jour |
|---|---|---|
| Ventes immobilières | Ventes enregistrées par la DGFiP, version géolocalisée publiée par Etalab sur data.gouv.fr | Deux fois par an |
| Diagnostics énergétiques | DPE des logements existants, base de l'ADEME | Chaque jour |
| Adresses | Base Adresse Nationale (IGN, Géoplateforme) | À chaque recherche |
| Parcelles et bâti cadastral | Plan cadastral de la DGFiP, diffusé par l'IGN | À chaque scan |
| Bâtiments | Base de données nationale des bâtiments (CSTB) : hauteur, niveaux, année, logements. L'année peut être celle d'une rénovation lourde, et le scan le signale. | À chaque scan |
| Copropriétés | Registre national des copropriétés (ANAH) | Chaque jour |
| Règles d'urbanisme | Géoportail de l'urbanisme (IGN) | À chaque scan |
| Autorisations d'urbanisme | Sitadel (SDES), qui ne recense que les autorisations accordées | À chaque scan |
| Monuments historiques | Base Mérimée (ministère de la Culture) | Import du fichier national |
| Risques | Géorisques et BRGM. La remontée de nappe vient d'une carte au 1/100 000 : elle qualifie un secteur, jamais la parcelle. | À chaque scan |
| Population, revenus, emploi | INSEE (recensement, Filosofi) | Dernier millésime |
| Cambriolages | Délinquance enregistrée (SSMSI, ministère de l'Intérieur) | Dernier millésime |
| Écoles | Annuaire de l'éducation (ministère de l'Éducation nationale) | À chaque scan |
| Loyers | Carte des loyers (ministère du Logement) : un indicateur modélisé à la commune, affiché comme tel, jamais comme le loyer d'un bien | Dernier millésime |
| Transports | Horaires officiels du Point d'accès national (transport.data.gouv.fr) | Chaque mois |
Aucune vente indexable une à une
Les ventes immobilières se réutilisent librement, à une condition posée par l'article R* 112 A-3 du livre des procédures fiscales : les informations vente par vente ne doivent pas être indexées par les moteurs de recherche. Flipio l'applique ainsi :
- Les pages de prix par commune ne publient que des agrégats : médianes au m², nombres de ventes, évolutions. Ni adresse, ni coordonnées, ni prix daté d'une vente dans ce que lisent les moteurs.
- Chaque chiffre publié repose sur un nombre minimal de ventes ; en dessous, la case reste vide. Aucune page par rue ni par adresse.
- La carte des ventes de ces pages est servie à part, par un service fermé aux moteurs de recherche.
- Le dossier complet de chaque vente (adresse, parcelle, diagnostic) ne se consulte que dans l'application, après connexion.
Chaque source est réutilisée selon sa licence, et nommée sur cette page.
Ce qu'on nous demande sur les données
Pourquoi les dernières ventes datent-elles de plusieurs mois ?
Parce qu'une vente suit un long circuit avant d'être publiée : acte chez le notaire, enregistrement par l'administration fiscale, puis publication deux fois par an. Comptez trois à six mois. Flipio affiche toujours la date de la dernière vente disponible et ancre ses périodes sur elle.
Pourquoi un chiffre manque-t-il ?
Parce que l'échantillon est trop court pour être fiable, ou que la source n'a rien publié pour ce lieu. Dans les deux cas, Flipio laisse la case vide et le dit, plutôt que d'afficher une moyenne fragile.
Pourquoi deux sources de prix donnent-elles des chiffres différents ?
Un prix au m² dépend de quatre choix : la période, le périmètre (type de bien, rayon ou commune), la surface retenue et le sort des ventes atypiques. Deux sources qui ne font pas les mêmes choix ne donnent pas le même chiffre. Comparez-les avec leurs dates et leur nombre de ventes, que Flipio publie toujours.
Flipio couvre-t-il toute la France ?
Les ventes couvrent la France entière, sauf l'Alsace, la Moselle et Mayotte. Les diagnostics, le cadastre et les risques couvrent tout le territoire ; certaines couches s'arrêtent plus tôt, comme la carte des remontées de nappe, limitée à la métropole, et l'urbanisme, qui dépend des documents que chaque commune a publiés.
Voir aussi
Jugez sur votre secteur.
La méthode se vérifie sur pièce : ouvrez la carte des ventes de votre commune, chaque chiffre y porte sa période et son nombre de ventes. L'inscription est gratuite et ne demande pas de carte bancaire.
Sources : Demandes de valeurs foncières (DVF, DGFiP, version géolocalisée Etalab, Licence Ouverte), DPE des logements existants (ADEME), Base Adresse Nationale, plan cadastral (DGFiP, IGN), BDNB (CSTB), Registre national des copropriétés (ANAH), Géoportail de l'urbanisme, Sitadel (SDES), Mérimée, Géorisques, BRGM, INSEE, SSMSI, Annuaire de l'éducation, Carte des loyers, Point d'accès national aux données de transport.