Acheter un immeuble de rapport : la méthode, étape par étape

01Ce qu'est un immeuble de rapport

L'expression n'a pas de définition légale. Elle désigne un bâtiment entier, divisé en plusieurs logements loués, qui appartient à un seul propriétaire : on parle de monopropriété, par opposition à la copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965. Le rez-de-chaussée accueille souvent un commerce, ce qui fait de l'immeuble un bien mixte.

Cette unité de propriété a deux conséquences. L'acheteur décide seul des travaux, sans assemblée générale. Et certaines obligations ne visent que les bâtiments hors copropriété, comme l'audit énergétique à la vente, détaillé plus bas.

La méthode vaut pour tous les professionnels de l'immobilier : l'investisseur qui cherche un rendement locatif, le marchand de biens qui vise une revente par lots, l'agent qui conseille un vendeur ou un acheteur, le promoteur qui repère une réhabilitation. Ce qui change d'un profil à l'autre, c'est la sortie visée, pas les vérifications.

02Trouver un immeuble à vendre

Les immeubles entiers sont rares dans les annonces : beaucoup se vendent par le réseau des notaires, des agents spécialisés et des administrateurs de biens, ou aux enchères. Deux sources publiques aident à repérer ceux qui se préparent.

• Le DPE. Une annonce de vente doit afficher la classe énergie et la classe climat du logement (service-public.fr). Un diagnostic qui vient d'être réalisé est donc souvent le premier signe d'une mise en vente. L'ADEME publie les DPE en données ouvertes, avec leur adresse, et met la base à jour chaque semaine.
• Le registre des copropriétés. Toute copropriété doit être immatriculée au registre national tenu par l'Anah (service-public.fr). Une adresse qui compte plusieurs logements sans copropriété immatriculée peut être une monopropriété, ou une immatriculation manquante : c'est un tri, pas une preuve.

03Juger le prix demandé

Le bon point de comparaison n'est pas le prix des appartements du quartier, mais celui des immeubles entiers vendus dans la commune. Un immeuble se négocie au bloc : son prix au mètre carré est le plus souvent inférieur à celui des logements vendus à l'unité, parce que l'acheteur prend en une fois le ticket d'entrée, la gestion et le risque de revente. Cet écart s'appelle la décote de bloc.

Pour le mesurer, partez des ventes réellement conclues. Les pages prix de Flipio publient, pour chaque ville où les ventes d'immeubles sont assez nombreuses, le prix médian au mètre carré sur trois ans, le nombre de ventes qui le fonde et l'écart avec le prix des appartements :

Le service Patrim de l'administration fiscale donne aussi accès aux ventes enregistrées, avec vos identifiants impots.gouv.fr et pour des motifs précis, dont un projet d'achat ou de vente (service-public.fr). Les ventes du Haut-Rhin, du Bas-Rhin, de la Moselle et de Mayotte n'y figurent pas.

Une médiane est un repère, pas un prix : l'état du bâti, la part de commerce, les loyers en place et le potentiel de division font varier la valeur d'un immeuble à l'autre. Le guide Estimer un immeuble de rapport détaille la méthode.

04Lire l'état locatif et les baux

Vous achetez des locataires autant que des murs. Les baux en cours continuent avec le nouveau propriétaire : l'acquéreur ne peut pas expulser un locataire dont le bail a une date certaine (article 1743 du Code civil).

Ce qu'il faut se faire remettre

• chaque bail et ses avenants, avec sa date d'échéance ;
• le relevé des loyers réellement encaissés sur au moins douze mois, et les dépôts de garantie ;
• la liste des impayés et des procédures en cours ;
• le décompte des charges refacturées aux locataires.

Récupérer un logement après l'achat

En location vide, le propriétaire ne donne congé qu'à l'échéance du bail, avec six mois de préavis, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux. Pour un logement acheté occupé, la loi ajoute un délai (service-public.fr) :

• congé pour vendre : si le bail arrive à échéance moins de trois ans après l'achat, le congé ne vaut qu'à l'échéance du premier renouvellement ou de la première reconduction ;
• congé pour reprise : si l'échéance tombe moins de deux ans après l'achat, le départ ne peut intervenir que deux ans après l'achat.

Un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d'une protection supplémentaire, sous conditions de plafonds de revenus.

Ce qui plafonne les loyers

• Le gel : depuis le 24 août 2022, aucune hausse n'est permise pour un logement classé F ou G, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni à la révision annuelle (ministère de la Transition écologique).
• L'encadrement : dans certaines communes, le loyer d'une nouvelle location est plafonné par un loyer de référence. Le simulateur de service-public.fr indique si une commune est concernée.
• Le permis de louer : dans les zones d'habitat dégradé définies par la commune ou l'intercommunalité, chaque mise en location avec un nouveau locataire exige une déclaration ou une autorisation préalable (service-public.fr).

05Vérifier le bâti et son énergie

Le vendeur joint à la promesse le dossier de diagnostic technique (service-public.fr). Pour un immeuble ancien, regardez en priorité :

• le DPE de chaque logement ;
• l'amiante, si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, et le plomb, si l'immeuble date d'avant le 1er janvier 1949 ;
• les installations d'électricité et de gaz de plus de 15 ans ;
• l'état des risques, dans les zones exposées.

Pour un bâtiment de plusieurs logements dont le vendeur est l'unique propriétaire, classé E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute. Réalisé par un professionnel qualifié, il propose au moins deux parcours de travaux, avec leur coût, la performance atteinte et les aides mobilisables (service-public.fr). C'est la meilleure base pour chiffrer la remise à niveau avant de faire une offre.

Vérifiez enfin les règles d'urbanisme de la parcelle : zonage du plan local d'urbanisme, servitudes, périmètre de monument historique. Le Géoportail de l'urbanisme les publie ; le Scanner d'adresse de Flipio les réunit avec les risques et les autorisations d'urbanisme déposées sur la parcelle.

06Signer : délais, préemptions, frais

• Rétractation : un acquéreur non professionnel d'un bien à usage d'habitation dispose de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre qui lui notifie la promesse ou le compromis (service-public.fr).
• Préemption de la commune : là où la commune a institué un droit de préemption urbain, le vendeur dépose une déclaration d'intention d'aliéner ; la mairie a deux mois pour se prononcer (service-public.fr).
• Préemption des locataires : pour la vente en une fois d'un immeuble de plus de cinq logements, si l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux en cours pendant six ans, le vendeur doit, à peine de nullité, proposer à chaque locataire d'acheter son logement ; l'offre vaut quatre mois (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975). À régler dès la promesse, car le calendrier de la vente en dépend.
• Droits de mutation : leur taux dépend du département. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur taux de 0,5 point, jusqu'à 5 %, du 1er avril 2025 au 30 avril 2028, sauf pour les primo-accédants (service-public.fr). Le simulateur de frais de notaire de service-public.fr fait le calcul.

07Choisir le cadre fiscal avant d'acheter

En location vide détenue en direct, les loyers sont des revenus fonciers. Jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an, le micro-foncier s'applique par défaut, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, le régime réel est obligatoire : il déduit les charges réelles, dont les travaux d'entretien et d'amélioration, les intérêts d'emprunt et la taxe foncière. Sous ce seuil, l'option pour le réel engage pour trois ans (service-public.fr).

Détention en direct ou en société, location vide ou meublée : le choix change l'imposition des loyers comme celle de la revente. Il se fait avec un notaire ou un expert-comptable, au vu de votre situation ; ce guide ne remplace pas ce conseil.

08La liste de contrôle

1. Prix médian au mètre carré des immeubles vendus dans la commune, et nombre de ventes qui le fondent.
2. Baux, loyers encaissés, impayés et échéance de chaque bail.
3. Classe DPE de chaque logement et, si l'immeuble est classé E, F ou G, l'audit énergétique.
4. Diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz et état des risques.
5. Zonage du plan local d'urbanisme, servitudes et autorisations récentes sur la parcelle.
6. Droits de préemption de la commune, et des locataires au-delà de cinq logements.
7. Taux des droits de mutation du département et cadre fiscal retenu.