Investir dans une passoire thermique : ce que disent les règles

01Ce qu'est une passoire thermique

Le terme désigne un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Le DPE range les logements de A à G selon leur consommation d'énergie primaire et leurs émissions de gaz à effet de serre, au mètre carré et par an, avec des seuils fixés par arrêté (article L173-1-1 du Code de la construction).

Les annonces de vente et de location doivent afficher la classe énergie et la classe climat et, pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » (service-public.fr). La décote se lit donc dès l'annonce ; reste à savoir ce qu'elle couvre.

02Ce que la loi impose au bailleur

Le calendrier de location

Un logement doit atteindre un niveau minimal de performance pour être décent, donc louable. Ce niveau monte par étapes : la classe G est exclue depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera au 1er janvier 2028, la classe E au 1er janvier 2034 (ministère de la Transition écologique). La règle vaut pour les nouveaux baux, les renouvellements et les reconductions tacites : un bail en cours n'est pas rompu, mais il ne se renouvelle plus en l'état (service-public.fr).

Le locataire d'un logement non conforme peut demander la mise en conformité, puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et réduire le loyer. Et la loi ne prévoit aucun congé pour réaliser des travaux de rénovation énergétique : il n'est pas possible de donner congé pour ce seul motif (ministère).

Le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022, aucune hausse de loyer n'est permise pour un logement F ou G : ni à la relocation, ni au renouvellement, ni à la révision annuelle. La hausse redevient possible après des travaux qui portent le logement au moins en classe E, attestés par un nouveau DPE (ministère).

Pour l'investisseur, la conséquence est double : les loyers d'un immeuble de passoires ne suivent plus l'indice, et chaque échéance de bail rapproche le moment où le logement ne pourra plus être reloué en l'état. Au régime réel des revenus fonciers, les travaux d'amélioration sont en revanche déductibles, et un déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement de la classe E, F ou G à la classe D ou mieux, payés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (service-public.fr).

03À l'achat : les documents qui chiffrent les travaux

Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble dont le vendeur est l'unique propriétaire, classé E, F ou G, un audit énergétique s'ajoute au DPE ; l'obligation s'étendra à la classe D au 1er janvier 2034 (service-public.fr, article L126-28-1). Réalisé par un professionnel qualifié et valable cinq ans, il contient :

• la performance avant travaux et la répartition des déperditions ;
• au moins deux propositions de travaux, l'une par étapes jusqu'à la classe B, l'autre en une seule fois ;
• pour chacune, la performance atteinte, le coût des travaux et les aides mobilisables.

Quand le coût dépasse la moitié de la valeur du bien, il est jugé disproportionné, et l'audit propose un parcours aménagé, avec un objectif de classe moins élevé (service-public.fr).

Pour un appartement en copropriété, l'audit n'est pas exigé. Le vendeur remet en revanche les documents de la copropriété, dont le plan pluriannuel de travaux et les conclusions du diagnostic technique global s'il existe (service-public.fr). Les travaux sur les parties communes, façade et toiture comprises, dépendent alors d'un vote d'assemblée générale (ministère).

Ces documents permettent d'acheter en connaissant le prix des travaux plutôt qu'en le devinant. Comparez ensuite le prix demandé, travaux ajoutés, aux ventes de biens comparables dans la commune.

04Le DPE peut changer sans travaux

Avant de conclure qu'un bien est une passoire, vérifiez la date et la méthode de son diagnostic.

• Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables dix ans ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 (service-public.fr).
• Depuis le 1er juillet 2024, les seuils des étiquettes sont adaptés aux logements de 40 m² ou moins.
• Le facteur de conversion de l'électricité, passé de 2,3 à 1,9 le 1er janvier 2026, descendra à 1,7 le 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Les logements qui consomment beaucoup d'électricité pourront gagner une classe, voire deux dans de rares cas, et aucune étiquette ne sera dégradée (service-public.fr).

Un DPE encore valable peut alors recevoir une attestation de nouvelle étiquette, générée par l'ADEME et téléchargeable par tous, sans nouvelle visite (arrêté du 19 août 2026). Pour un acheteur, l'enjeu est réel : un logement chauffé à l'électricité classé F peut sortir du statut de passoire sans travaux, et son prix doit s'apprécier à sa classe recalculée.

05Repérer les passoires d'un secteur

L'ADEME publie les DPE des logements en données ouvertes, avec leur adresse, et met la base à jour chaque semaine. Comme une annonce doit afficher la classe énergie, un diagnostic qui vient d'être réalisé précède souvent une mise en vente ou en location.

Les pages prix de Flipio affichent, pour chaque ville, la répartition des DPE publiés, de A à G, à côté du prix des immeubles vendus :

06Avant de signer

1. Date, méthode et surface du DPE ; classe recalculée avec le facteur de 2027 si le logement est chauffé à l'électricité.
2. Audit énergétique pour une maison ou un immeuble en monopropriété, plan pluriannuel de travaux pour une copropriété.
3. Échéance de chaque bail, au regard des étapes de 2025, 2028 et 2034.
4. Loyers en place, gelés tant que la classe E n'est pas atteinte.
5. Coût des travaux, durée du chantier et loyers perdus pendant ce temps.
6. Prix des ventes comparables dans la commune, travaux ajoutés.