Vente à la découpe : diviser un immeuble et le revendre lot par lot

01Le principe, et ce que l'écart de prix ne dit pas

Un immeuble se vend au bloc avec une décote : son prix au mètre carré est le plus souvent inférieur à celui des appartements vendus à l'unité dans le même secteur. La découpe cherche à capter cet écart, en revendant séparément ce qui a été acheté ensemble.

Mais l'écart brut n'est pas un gain. Il faut en retirer les frais d'acquisition, le géomètre et le notaire de la mise en copropriété, les diagnostics de chaque lot, les travaux, le coût du portage pendant la commercialisation, la fiscalité, et le temps que prennent les locataires en place. Une découpe se juge sur ce qui reste.

Les pages prix de Flipio publient, ville par ville, le prix médian des immeubles, celui des appartements et l'écart entre les deux :

02Étape 1 : vérifier que la division est permise

Le Code de la construction interdit de diviser un immeuble en logements dans trois cas (article L126-17) :

• l'immeuble est frappé d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril, ou déclaré insalubre ;
• les logements créés font moins de 14 m² de surface et 33 m³ de volume habitables ;
• ils ne sont pas raccordés à l'eau potable, à l'évacuation des eaux usées et à l'électricité, ou les diagnostics plomb et amiante n'ont pas été faits.

Dans les secteurs où la commune ou l'intercommunalité l'a instituée, créer plusieurs logements dans un immeuble existant exige en plus une autorisation de division. La mairie répond sous un mois, et son silence vaut accord. Si les travaux relèvent déjà d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable, cette autorisation en tient lieu (service-public.fr).

Côté urbanisme, transformer un commerce en logement relève de la déclaration préalable, ou du permis de construire si les travaux touchent aux structures porteuses ou à la façade. Le plan local d'urbanisme peut aussi imposer des places de stationnement et une taille minimale de logement (service-public.fr).

03Étape 2 : mettre l'immeuble en copropriété

La division juridique tient en deux documents : l'état descriptif de division, qui numérote chaque lot, et le règlement de copropriété, qui fixe la destination de l'immeuble, les parties communes et les règles de vie. Le propriétaire les fait établir avant de vendre le premier lot. Ils prennent la forme d'un acte notarié, seule forme qui permette leur publication au service de la publicité foncière, et cette publication est obligatoire (service-public.fr).

Lors de cette mise en copropriété, c'est le notaire qui réalise la première immatriculation de la copropriété au registre national tenu par l'Anah (service-public.fr).

Chaque lot vendu porte ensuite sa surface privative, dite loi Carrez. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte, l'acquéreur peut obtenir une baisse de prix proportionnelle, en agissant dans l'année qui suit la vente (article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Un mesurage soigné protège le prix de chaque vente.

04Étape 3 : respecter les droits des locataires

C'est l'étape qui fixe le calendrier. Trois droits de préemption distincts peuvent jouer ; oublier l'un des deux premiers rend la vente nulle.

À l'achat de l'immeuble en bloc

Si l'immeuble compte plus de cinq logements et que l'acquéreur ne s'engage pas à proroger les baux en cours pendant six ans, le vendeur doit notifier à chaque locataire le prix et les conditions de la vente de son logement. Cette offre vaut quatre mois (article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).

À la première vente de chaque lot

Avant de vendre un logement loué à la suite de la division, le propriétaire notifie au locataire le prix et les conditions : c'est une offre de vente valable deux mois. Le locataire qui accepte a ensuite deux mois pour signer, quatre s'il emprunte. Ce droit ne s'applique pas à la vente d'un bâtiment entier (article 10 de la même loi).

Au congé pour vendre

Pour vendre un lot libre, le propriétaire peut donner congé pour vente à l'échéance du bail, avec six mois de préavis ; ce congé vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis. Quand l'immeuble a été acheté occupé et que le bail arrive à échéance moins de trois ans après l'achat, le congé ne vaut qu'à l'échéance suivante. Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes sont protégés, sous conditions, et en location meublée le locataire n'a pas de droit de préemption (service-public.fr).

05Étape 4 : la commune et le fisc

Le droit de préemption urbain

Là où la commune a institué un droit de préemption urbain, la vente passe par une déclaration d'intention d'aliéner ; la mairie dispose de deux mois pour renoncer, préempter ou proposer un autre prix (service-public.fr).

Le statut fiscal de l'opération

Les profits de ceux qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux, au titre de l'article 35 du Code général des impôts (BOFiP). Un particulier qui enchaîne les découpes peut donc être traité comme un marchand de biens, avec les obligations qui vont avec.

À l'inverse, un acquéreur assujetti à la TVA qui prend l'engagement de revendre dans les cinq ans est exonéré des droits et taxes de mutation, sous réserve de l'article 1020 ; pour une revente par lots qui ouvre le droit de préemption des locataires, ce délai est ramené à deux ans (article 1115 du Code général des impôts).

TVA sur la revente, impôt sur les sociétés, plus-values : le régime dépend de la structure et de l'opération. Il se valide avec un notaire ou un expert-comptable avant la promesse ; ce guide ne remplace pas ce conseil.

06La liste de contrôle

1. Écart entre le prix médian des immeubles et celui des appartements dans la commune, et nombre de ventes d'appartements pour écouler les lots.
2. Faisabilité : interdictions de l'article L126-17, autorisation de division, règles du plan local d'urbanisme.
3. Nombre de logements, baux, échéances et situation des occupants.
4. Coût de la mise en copropriété : géomètre, notaire, diagnostics par lot, mesurage Carrez.
5. Calendrier des préemptions : locataires à l'achat, locataires à chaque vente, commune.
6. Statut fiscal et engagement de revendre, validés avant la promesse.